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2020年珠海市S12房地產項目可行性研究報告DOC

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內容簡介
摘要 房地產市場一直是國民討論的熱點,近年來隨著經濟的發展和居民收入的增 力口,房產更是躍居國民“頭等大事”。然而在政府的宏微觀調控下,特別是2011 年來,房地產呈現波動性發展。國家出臺的各種房產政策更是使得房產市場在政 策邊緣下徘徊前行。面對剛性需求,房地產固然有著穩定的市場,但國家政策的 強力調控下,我國的房產泡沫也面臨著終結,盡管有著房產投機行為促進了房價 的增長,但房價的高漲內因還是歸功于房產供不應求的市場規律。因此面對經濟 的持續增長以及不斷擴張的城市化進程,人們對房地產的剛性需求有增無減。因 此面對龐大的市場需求時,房地產的開發無疑是市場經濟作用的結果。 本文針對珠海市S12房地產項目進行可行性研究,報告首先闡述了項目的研 究背景、意義,對國內外相關研究進行了綜合分析,確定了本項目的研究目標、 內容和方法。第二,報告從項目地理位置、用地規模和土地現狀、周邊交通設施 等方面對項目的基本情況進行了分析分析;第三,分別從廣東省近年國民經濟發 展狀況、固定資產的投資情況、房地產投資狀況等方面進行了項目的宏觀環境分 析,從土地政策、房地產政策、金融稅收政策等方面進行了區域宏觀政策環境分 析;第四,全面分析了珠海市國民經濟和社會發展狀況、珠海市城市發展規劃等 區域市場環境;第五,分別從珠海市房地產土地市場,住宅市場需求及價格進行 分析,并對未來市場的展望;第六,針對項目進行SWOT分析,將項目定位與 開發模式的選擇結合起來分析;第七,闡述產品規劃設計的種類、特點并作出相 應的建議,根據目標客戶劃分住宅需求及戶型;第八,分別從投資估算、項目利 潤,經濟評價等方面對項目進行利潤、價格等指標分析;第九,結合房地產市場 的可行性研究進行盈虧平衡、環境、時機、規劃、市場、競爭對手等分析;最后, 總結投資方案的可行性并提出建議。 通過對S12房地產項目的可行性研究,認為該項目可行,雖然此項目有著一 些劣勢,但總體而言開發此項目對于解決住房問題及房產經濟發展整體利大于 弊。具體表現為:第一,政府機構的地理遷入帶來了相應的設施,解決了該項目 區設置配套不成熟缺陷;第二,項目周邊環境為成熟社區,為項目推廣提供條件; 第三,該項目位于新香洲區,未來市場發展潛力無限;第四,項目開設多種房型, 滿足各個階層的需求,且定價符合中上層工薪階層;最后經過評估分析該項目的 目錄目錄 m^I ABSTRACT Ill SV Contents DC 第一章緒論 1 1.1研究的背景和意義 1 1.1.1研究的背景 1 1.1.2研究的意義 1 1.2國內外研究現狀 2 1.2.1國外研究現狀綜述 2 1.2.2國內研究現狀綜述 3 1.3研究的內容和思路 7 1.3.1研究的內容 7 1.3.2研究的思路 7 1.4研究方法 8 第二章項目的基本情況 10 2.1項目位置 10 2.2用地規模與土地現狀條件 10 2.3項目周邊交通狀況 11 第三章項目開發的宏觀環境分析 12 3.1廣東省宏觀經濟環境分析 12 3.1.1廣東省近年國民經濟發展狀況 12 3.1.2廣東省近年固定資產的投資情況 13 3.1.3廣東省近年房地產投資狀況 14 3.2區域宏觀政策環境分析 15 3.2.1土地政策分析 15 3.2.2房地產市場政策分析 16 V 廣東工業大學領士學位報告 3.2.3金融以及稅收政策分析 18 第四章項目區域市場環境分析 21 4.1珠海市國民經濟和社會發展狀況 21 4.1.1珠海市國民經濟發展狀況 21 4.1.2珠海市固定資產投資情況 23 4.1.3珠海市人民生活、社會保障與安全生產 23 4.1.4珠海市的人口、資源與環境情況 24 4.2珠海市城市發展規劃 25 4.2.1珠海市城市總體規劃分析 25 4.2.2珠海市“十一五“期間重大建設項目 27 4.2.3珠海市城市發展規劃對本項目的影響 29 第五章珠海市房地產市場分析 30 5.1珠海市土地市場分析 30 5.1.12014年珠海市土地供需分析 30 5.1.22014年珠海市土地價格分析 33 5.2珠海市住宅市場分析 35 5.2.12014年珠海市住宅供需分析 35 5.2.22014年珠海市住宅價格分析 38 5.3珠海市房地產市場展望 41 第六章項目SWOT分析和定位 43 6.1項目開發SWOT分析 43 6.1.1優勢分析 43 6.1.2劣勢分析 43 6.1.3機遇分析 43 6.L4挑戰分析 43 6.2項目定位分析 43 6.2.1市場定位分析 44 6.2.2客戶定位分析 45 6.2.3產品定位分析 45 VI 6.2.4價格定位分析 47 6.3項目開發模式選擇 48 6.3.1現行的房地產開發模式分析 48 6.3.2本項目開發模式選擇 49 第七章產品規劃設計建議 51 7.1住宅產品風格規劃及建議 51 7.1.1聯排產品建筑風格及戶型規劃建議 51 7.1.2多層產品建筑風格及戶型規劃建議 54 7.1.3小高層產品建筑風格及戶型規劃建議 58 7.2建筑形態設計及建議 58 7.3住宅功能及戶型設計建議 59 7.3.1單身人群住宅功能及戶型設計 59 7.3.2新婚夫婦人群住宅功能及戶型設計 60 7.3.3成熟家庭人群住宅功能及戶型設計 60 7.3.4老年購房者人群住宅功能及戶型設計 61 第八章項目經濟效益評價分析 62 8.1投資估算 62 8.1.1投資資金來源 62 8.1.2投資估算 62 8.1.3開發費用估算 65 8.1.4總成本匯總 67 8.2利潤估算 67 8.2.1價格分析 67 8.2.2項目利潤 68 8.3項目經濟評價 69 8.3.1經濟指標計算 69 8.3.2利潤敏感性分析 71 第九章項目風險分析 73 9.1財務風險分析 73 vn廣東工業大學領士學位報告 9.1.1固定成本與變動成本分析 73 9.1.2盈虧平衡分析 73 9.2環境風險分析 74 9.3時機風險分析 74 9.4規劃風險分析 75 9.5市場風險分析 75 結論與建議
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